Milano 2025: il mercato immobiliare rallenta, ma resta una corsa a ostacoli

La città più ambita d’Italia è anche la più costosa: tra stabilizzazione dei prezzi e mutui in aumento, ecco cosa sta succedendo davvero

Milano non dorme mai. Nemmeno il suo mercato immobiliare. Se fino a qualche anno fa l’ombra delle gru sembrava essere il simbolo di un’espansione inarrestabile, oggi la situazione è cambiata. Non c’è un’inversione di tendenza netta, ma un rallentamento sì, tangibile. A metà del 2025, la corsa al mattone nella capitale economica d’Italia sta vivendo un momento di riflessione. Dopo anni di rialzi continui, prezzi record e speculazioni, si intravede una fase di stabilizzazione. Ma attenzione: stabilizzazione non vuol dire accessibilità.

Un mercato che si prende una pausa (ma non per tutti)

I numeri parlano chiaro. Nel 2024, il numero di compravendite immobiliari a Milano è sceso dell’8,8% rispetto all’anno precedente. Un dato significativo, che segnala una frenata decisa dopo l’iperattività post-pandemica. Tuttavia, nel 2025, la situazione non è di crollo, bensì di rallentamento. Secondo i dati di Idealista aggiornati a giugno 2025, i prezzi stanno mostrando una variazione annua di circa +2,4%, ben al di sotto dei picchi precedenti.

È una crescita contenuta, quasi piatta in alcune aree, ma è pur sempre una crescita. Milano, insomma, non torna indietro, nemmeno quando rallenta.

Prezzi ancora proibitivi: l’eccezione milanese

Il fatto è che Milano continua a dominare la classifica delle città più care d’Italia, sia sul fronte delle compravendite sia su quello degli affitti. Nel maggio 2025, secondo MilanoToday, il costo medio per affittare un immobile è salito a 23,7 euro al metro quadro. In centro, affittare un bilocale di 60 metri quadrati può facilmente superare i 1.600 euro al mese, escluse le spese condominiali. E per chi vuole comprare, la situazione è ancora più complicata.

Uno studio di Immobiliare.it rivela che, nel primo semestre del 2023, per acquistare un appartamento a Milano erano necessarie in media 13,4 annualità di stipendio, quasi il doppio rispetto alla media delle grandi città italiane (7,1 annualità). Anche se i dati più recenti non mostrano peggioramenti drammatici, la sproporzione tra redditi e costi immobiliari resta un nodo centrale.

Mutui in salita, ma tornano a essere lo strumento principale

Un elemento curioso emerge dall’analisi della domanda: nonostante i prezzi elevati e il rallentamento delle vendite, la domanda di case è aumentata nel 2024 rispetto all’anno precedente. Questo fenomeno può sembrare paradossale, ma trova spiegazione nella maggiore propensione all’acquisto tramite mutuo. Secondo i dati ufficiali, oltre il 61% degli acquisti nel 2024 è stato effettuato tramite finanziamento bancario, un balzo notevole rispetto al 41,8% del 2023.

Il dato suggerisce che sempre più persone stanno cercando di entrare nel mercato immobiliare sfruttando condizioni di credito relativamente favorevoli, almeno rispetto ai picchi del 2022, quando l’inflazione e i tassi BCE avevano raggiunto livelli mai visti nell’ultimo decennio.

Tuttavia, il mutuo resta un’arma a doppio taglio. Se da un lato consente l’accesso a un bene altrimenti irraggiungibile, dall’altro espone le famiglie a impegni finanziari lunghissimi e spesso insostenibili, in una città dove il costo della vita è tra i più alti d’Europa.

Dove si può ancora comprare (senza essere milionari)

Esistono ancora quartieri dove l’acquisto è accessibile? La risposta è sì, ma bisogna uscire dal perimetro della Milano da cartolina. Zone come Bisceglie, Baggio, Olmi, Ponte Lambro, Santa Giulia, Cimiano, Crescenzago, Adriano, Forlanini, Affori, Bovisa, Bicocca e Niguarda rappresentano oggi le aree con i prezzi più contenuti.

In questi quartieri, il costo al metro quadro può ancora oscillare tra i 2.500 e i 3.500 euro, molto lontano dalle cifre esorbitanti del centro storico o dei nuovi poli residenziali “di lusso” come Porta Nuova, CityLife o Zona Bocconi. Tuttavia, anche in questi casi si parla spesso di quartieri in forte trasformazione, dove il rischio speculazione è dietro l’angolo. Inoltre, molte di queste zone sono ancora penalizzate da carenze infrastrutturali, collegamenti pubblici non sempre efficienti, e un’offerta di servizi inadeguata.

Una città a due velocità

La Milano del 2025 è una città profondamente divisa, anche e soprattutto sul fronte immobiliare. Da un lato, il centro e le aree “trendy” continuano a vivere di rendita, alimentate da investimenti stranieri, affitti brevi, studenti internazionali e professionisti con stipendi elevati. Dall’altro lato, le fasce medie e popolari cercano casa in periferia, sempre più lontane dal cuore pulsante della città.

La gentrificazione, un termine spesso abusato ma oggi quanto mai attuale, ha già modificato il volto di quartieri come Isola, NoLo e Porta Romana. Il rischio è che il divario tra “Milano da vivere” e “Milano da sognare” diventi insostenibile, alimentando tensioni sociali e diseguaglianze strutturali.

Il punto di rottura

Milano è da anni il laboratorio urbano dell’Italia. E come ogni laboratorio, è anche un luogo di esperimenti che non sempre riescono. La crescita esponenziale del mercato immobiliare tra il 2015 e il 2022 ha prodotto enormi benefici per chi possedeva già immobili o capitali. Ma ha anche escluso intere fasce della popolazione dal sogno della casa.

Il rallentamento osservato nel 2025 non è ancora sufficiente a invertire la rotta. I segnali di una possibile “normalizzazione” ci sono, ma non si traducono in maggiore accessibilità, almeno per ora. I giovani, le famiglie a reddito medio, i lavoratori precari, gli studenti fuori sede: tutti fanno i conti con un mercato che sembra non parlare più la loro lingua.

Cosa aspettarsi?

Difficile fare previsioni certe, ma alcune tendenze sembrano delinearsi:

• Il mercato non esploderà, ma nemmeno si sgonfierà del tutto. La stabilizzazione è il termine più adatto per descrivere questo periodo.
• I mutui continueranno a essere determinanti, ma saranno accessibili solo a chi ha un lavoro stabile e redditi sopra la media.
• Le zone semicentrali e periferiche diventeranno sempre più centrali nel dibattito urbano, perché è lì che si giocherà la partita della sostenibilità abitativa.
• L’affitto continuerà a essere il vero dramma per moltissimi cittadini, soprattutto per studenti e lavoratori a tempo determinato.

Conclusione

Milano non è (ancora) una città per tutti. Il mercato immobiliare del 2025 sta vivendo una fase di transizione, ma non una rivoluzione. I prezzi non esplodono più, ma nemmeno crollano. La domanda è forte, ma condizionata da variabili economiche sempre più stringenti. I quartieri più economici esistono, ma spesso sono un compromesso tra prezzo e qualità della vita.

Il sogno della casa a Milano, per molti, rimane un sogno a occhi aperti, fatto di simulazioni di mutui, calcoli al centesimo, visite a immobili da ristrutturare e una costante sensazione di essere “fuori tempo massimo”. Eppure, la città continua ad attrarre, a pulsare, a costruire. Come se, anche quando rallenta, Milano non smettesse mai davvero di correre.